随着12月29日江北区观音桥组团124亩涉宅地块底价成交，2023年重庆市中心城区土拍市场正式收官。
《中国经营报》记者统计发现，与多地类似，2023年重庆市中心城区土拍市场起步较晚，4月底才进行首场土拍；在整体供应缩量及核心区供地放量背景下，全年土拍市场低温运行，10余场土拍共出让27宗宅地，其中溢价成交地块为4宗，仅2宗成交溢价触顶，另2宗成交溢价率均在2%以下。
除招拍挂市场外，近年来重庆市中心城区房企投资方式日趋多元，代建、TOD（以公共交通为导向的开发模式）、城市更新等赛道入局企业增多。2023年重庆市中心城区房企多元投资占比已超25%。
底价成交为主
2023年，重庆市中心城区宅地起拍较晚，且全年成交的27宗宅地中，超八成地块底价成交，超六成地块于下半年成交。27宗宅地总占地面积约2238亩，总出让金额约227亿元。
2023年重庆市中心城区土拍市场于4月27日开拍，成功出让的2宗宅地中1宗触及最高限价，成交溢价率15%，实现“开门红”。
但开局的热度并未延续太久。整体而言，2023年重庆市中心城区出让的27宗宅地中，溢价成交地块仅为4宗，除首拍触顶地块外，另有1宗宅地于9月下旬触顶成交，另2宗溢价成交地块溢价率则分别为0.85%和1.81%。
从2宗触顶成交地块来看，首拍触顶地块位于江北区观音桥组团，土地面积约为1.22万平方米，成交总价3.81亿元，成交楼面价为11155元/平方米；另一宗触顶成交地块位于两江新区鸳鸯组团，土地面积约为1.33万平方米，成交总价约2.17亿元，成交楼面价为10350元/平方米。整体来看，这2宗地块体量偏小，拿地门槛较低，且均处核心位置，所处板块近年来供地较少，因此企业拿地积极性较高。
“以两江新区鸳鸯组团地块为例，该地块凭借优越的位置条件及较低的拿地门槛，成功吸引了建发、龙湖、海成、昕晖、华美、江北嘴置业等20余家房企参拍，经过29轮竞拍后触及最高限价成交。”中指研究院方面指出，该地块位于照母山板块，是此板块近5年来首次出现宅地供应，最终该地块成交楼面价超万元，成为2023年重庆市为数不多的“万元地”之一。
2023年重庆市中心城区土拍市场另一重要变化体现在供应方面，核心区配套齐全的熟地供应明显放量，不少板块为多年来首次供地。在此背景下，尽管以底价成交为主，2023年重庆市中心城区宅地成交均价较上一年上涨约20%至7701元/平方米。
“2023年重庆市商住类土地成交量整体回落，同比下降22%，其中中心城区下降明显，同比下降34%。”克而瑞方面指出，2023年重庆市中心城区涉宅地成交体量约293万平方米，九龙坡区、渝北区为主力成交区域，杨家坪、观音桥等核心板块占中心城区整体涉宅地成交规模的41%。
民企拿地占比仍较低
从拿地企业来看，2023年重庆市中心城区土拍市场中拿地企业仍以国企、央企以及平台企业为主。
“2023年重庆市中心城区涉宅地拿地企业中，民营房企拿地宗数占比约35%，所拿地块成交总价范围在2.2亿—17.5亿元。”克而瑞方面指出，2023年重庆市土地市场城投企业“托举”现象仍存，除中心城区外，各区域中城投企业拿地占比均在60%以上，且中心城区城投企业拿地占比也超40%，叠加央企、国企拿地数量，整体占比到65%。
“重庆市中心城区城市功能发展更为完善，首位度高，支撑面更强，市场抗压性更好，因此更能吸引绿城、电建、中交、华润等全国布局型房企持续投资。”克而瑞方面进一步指出，2023年，重庆市中心城区拿地企业中以全国化外来型房企为主；深耕本土型企业则选择区县与中心城区双向布局。
在此背景下，代建等赛道出现更多投资机会，企业入局热情也日益高涨。
“2021年—2023年，重庆市中心城区平台企业回摘土地占涉宅类土地成交总体量的27%，且超九成未开发，政府代建业务空间巨大。”克而瑞方面认为，2023年重庆市中心城区成房企多元投资发力点，其中绿城、龙湖、中交等企业均有所布局，涉及代建、后期入股、TOD、城市更新等多领域，预计后续传统招拍挂与多元投资并行这一投资新模式仍将是重庆土地市场主旋律。
